BD Bacatá

El BD Bacatá y el ave Fénix

Por: Willy Drews

En: debates - mi ciudad - opinión -

Cuando uno cree que un tema se ha terminado, siempre resucita, como el ave Fénix, y aparece algo más. Me refiero en este caso al rascacielos BD Bacatá. Pensé que la negativa de la Secretaría Distrital de Planeación a revocar la licencia era el colorín colorado de este cuento, hasta que el periodista Alexander Marín publicó en EL ESPECTADOR un artículo titulado Las dudas de los inversionistas del BD Bacatá, a raíz del cual le mandé la siguiente carta:

Señor
ALEXANDER MARIN
El Espectador

Estimado Sr. Marín:

Leí con mucho interés su artículo «Las dudas de los inversionistas del BD Bacatá» en EL ESPECTADOR del domingo 12 de marzo. Y digo con mucho interés porque el tema del famoso rascacielos ha sido motivo de mis críticas y preocupaciones. Las críticas se han publicado en el Blog de arquitectura TORRE DE BABEL, y las preocupaciones las sigo cargando. Ha sido pelea de tigre y burro amarrado.

Mis motivos de inconformidad han sido muchos y están suficientemente aclarados en los cuatro artículos que le adjunto. Pertenecen a cuatro temas: urbanos (que afectan a la ciudad), arquitectónicos (que afectan a  usuarios), económicos (que afectan a compradores ) y normativos (que permitieron la construcción). Vamos por partes.

El tema urbano que más preocupa es la ubicación del edificio –que genera un gran movimiento de peatones y vehículos– en una zona de por sí ya congestionada. Los miles de peatones nuevos que atraerá el edificio tienen que circular por los andenes actuales, pues el proyecto no dejó ni un metro cuadrado de espacio público, y si el pequeño espacio abierto en el centro –que no público– va a ser cubierto, el lote queda construido en un 100%.

Debido a esta ubicación, la accesibilidad en automóvil es tal vez el tema más álgido. El único acceso y salida del proyecto en automóvil es por la calle 20 (de dos carriles) para desembocar en la carrera quinta, igual de ancha y ya completamente copada. Por allí entran y salen –si pueden– los más de 700 automóviles que alberga el proyecto. Se habría podido al menos mitigar esta tragedia cediendo unos metros sobre la calle 20 y la carrera 5 para ampliar la vía, pero ya no se hizo.

El proyecto aprobado presentaba algunos problemas de tipo arquitectónico, como un hall de ascensores excesivamente estrecho, entrada a parqueaderos muy pequeña, un sótano demasiado bajo que no permitía la entrada del camión de trasteos, escaleras de evacuación insuficientes, etc. Yo puse estos problemas en conocimiento de la firma de arquitectos española, autora del proyecto. Desconozco si se corrigieron.

Me llamó la atención en su artículo que los compradores están preocupados por lo que no toca –demora en recibir ganancias– y no por lo que sí toca –el valor de esas ganancias–. Tal vez quienes compraron oficinas o apartamentos para arrendar no están conscientes de que pagaron precios de estrato seis, y tienen que competir con la oferta de inmuebles en el norte, sin el grave problema de la accesibilidad. Los que compraron Fidis del hotel harían bien en pedir que les digan cuánto van a recibir. Si ya existe un operador, ya se debe saber cuánto se recauda y se reparte mensualmente. En el año 2012, BD Bacatá anunció que el estudio de rentabilidad del hotel se había hecho con una tarifa de $270.000, difícil de aplicar, teniendo en cuenta que en ese momento el hotel Ibis (por ejemplo), bastante nuevo, bien ubicado, cobraba $ 112.000. Si el hotel es de cinco estrellas, el problema aumenta. Les recuerdo que, según la propaganda, «Los FiDis no son una inversión financiera: no garantizan una rentabilidad ni su redención en un plazo determinado», y además su rentabilidad es de medios, no de resultados. Por lo pronto, que todos los inversionistas se olviden del rendimiento prometido de 16% anual.

Mi lucha contra el BD Bacatá terminó en septiembre de 2012, al solicitar –con el apoyo de la Sociedad de Mejoras y Ornato de Bogotá– la revocatoria de la Licencia de Construcción. La respuesta de la Secretaría Distrital de Planeación, contenida en la Resolución Nª 11-86 de septiembre 25 de 2012 fue contundente: «Los asuntos de tipo estructural, normativo y volumétrico aprobados mediante la Licencia de Construcción Nª LC 11-4-0303 del 2 de marzo del 2011, que no fueron objeto de modificación, no pueden ser motivo de estudio o pronunciamiento en esta oportunidad, por tratarse de un Acto Administrativo que se encuentra plenamente ejecutoriado» (la negrilla es mía). Y al final de la Resolución una frasecita demoledora: «con ella queda agotada la vía gubernativa».

Ahora ya sabe Usted, en esta pelea que pretendía defender los intereses de Bogotá, compradores y usuarios, quien fue el tigre y quien el burro amarrado.

Hasta aquí la carta. Ya el edificio está en etapa de terminación, y solo cuando lo entreguen se sabrá si yo fui alarmista, pesimista o realista. Y mientras tanto, termino con la frase que llevo seis años mordiéndome la lengua para no poner: yo se los dije.

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Un pensamiento en “El BD Bacatá y el ave Fénix

  1. Willy Drews Autor

    Incluyo el estudio que hizo Carlos Morales sobre los estacionamientos del BD Bacatá. WD

    ANALISIS DE LA CABIDA REAL DE ESTACIONAMIENTOS
    EN LA TORRE BACATÁ.

    Arq. Carlos Morales Hendry

    Además de la información precisa sobre estacionamientos que incluye el documento de observaciones al proyecto emitido por la Sociedad de Mejoras y Ornato de Bogotá, se ha hecho una revisión sobre el número concreto de estacionamientos que cuentan con condiciones reales para poderse utilizar.

    De esa revisión surge lo siguiente:

    1. Se establece la categoría de “puestos utilizables” para aquellos lugares que reúnen las condiciones de ingreso, tamaño y posibilidad de apertura de puertas. En algunos casos, a pesar de tener las medidas y posibilidad de ingreso, por estar en servidumbre, es notoria la dificultad para que los conductores lleguen a la zona de circulación.

    Si se incluyen estos cupos como “no utilizables” se reduce en un alto porcentaje el número de puestos que puede ofrecer el edificio. Para efectos del presente cálculo se están dejando como “utilizables”.

    2. La categoría de “no utilizables” está referida a aquellos puestos que a) No hay manera de ingresar a ellos, b) no pueden abrir sus puertas o c) no cuentan con las medidas requeridas.

    3. Para el conteo, se utilizan medidas de las normas vigentes, las cuales son insuficientes y están muy por debajo de las necesidades de comodidad y seguridad para un estacionamiento de estas dimensiones.

    Nivel 1 de Estacionamientos (Ingreso):

    Como consideración de base, el ingreso y la salida de un estacionamiento de la capacidad que se propone dista mucho de lo que debe preverse para evitar las congestiones que se generarán tanto al exterior como en el interior del edificio.

    Nivel 2 de Estacionamientos:

    Número de puestos señalados en planos: 76 (100%)
    Puestos utilizables: 67 (88%)
    Puestos no utilizables: 9 (12%)

    Nivel 3 de Estacionamientos:

    Número de puestos señalados en planos: 128 (100%)
    Puestos utilizables: 111 (87%)
    Puestos no utilizables: 17 (13%)

    Nivel 4 de Estacionamientos:

    Número de puestos señalados en planos: 129 (100%)
    Puestos utilizables: 112 (87%)
    Puestos no utilizables: 17 (12%)

    Nivel 5 de Estacionamientos:

    Número de puestos señalados en planos: 129 (100%)
    Puestos utilizables: 112 (87%)
    Puestos no utilizables: 17 (13%)

    Nivel 6 de Estacionamientos:

    Número de puestos señalados en planos: 129 (100%)
    Puestos utilizables: 112 (87%)
    Puestos no utilizables: 17 (13%)

    Nivel 7 de Estacionamientos:

    Número de puestos señalados en planos: 132 (100%)
    Puestos utilizables: 115 (87%)
    Puestos no utilizables: 17 (13%)

    Total puestos ofrecidos: 723 (100%)
    Puestos utilizables: 629 (87%)
    Puestos no utilizables: 94 (13%)

    Si bien se puede argumentar que se cumple con la dimensión exigida para los puestos, la realidad es distinta por cuanto las columnas y maniobras requeridas para estacionar los carros señalados imposibilitan el uso. Si además se contabilizan puestos que cuentan, por sus dimensiones, localización o acceso, con gran dificultad para poderse utilizar, se aumenta el número en cuantía de 65 puestos adicionales, dejando tan solo 564 puestos útiles (78%).

    La aplicación de la norma no basta; es necesario tener criterios sobre el funcionamiento correcto de un estacionamiento de esta cabida. De aplicarse las dimensiones necesarias, es decir cajones de 2.5 m x 5.0, y circulaciones de 5.5 metros de ancho, la capacidad de uno de los sótanos tipo se reduciría de aproximadamente 130 a 109 puestos, todos utilizables.

    Lo anterior implica que, de utilizar medidas adecuadas, la capacidad real de cada sòtano tipo sería de 109 puestos en vez de los 130 que en promedio se ofrecen. Es un 16% menos de la capacidad ofrecida.

    Finalmente, debe señalarse que si bien la norma permite unas medidas inadecuadas para los puestos y circulaciones, no es correcto ampararse en ella para diseñar un estacionamiento que por su complejidad y tamaño, requiere medidas cómodas y adecuadas. Lo actual no funciona correctamente, y de aplicar normas de sentido común basadas en la seguridad de los usuarios y en la facilidad de acceder, ingresar y salir de cada lugar, la gran mayoría de los cajones de estacionamientos (más del 50%), serían rechazados.

    Bogotá, Enero 9, 2012

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